Nabywca lokalu mieszkalnego, planując jego kupno, uwzględnia szereg czynników wpływających na decyzję o zakupie:
- cena adekwatna do możliwości finansowych,
Cena stanowi główny czynnik decydujący o zakupie. Okazje cenowe częściej zdarzają się na rynku wtórnym i spowodowane są potrzebą szybkiej sprzedaży nieruchomości przez oferentów lub złym stanem technicznym lokalu.
Na rynku pierwotnym o okazję jest znacznie trudniej. Jest to związane z założeniem, że inwestycja musi się zwrócić. Deweloperzy rzadko mogą sobie pozwolić na istotną obniżkę ceny, namawiając kupujących do zakupu innego typu akcjami marketingowymi (np. oferując wyposażenie kuchni). Niższe ceny dotyczą mieszkań z gorszą ekspozycją, nieciekawym widokiem lub uciążliwym sąsiedztwem (np. nad sklepem).
- lokalizacja,
Kupujący dokonują wyboru lokalizacji ze względu na miejsce pracy lub odległość od miejsca zamieszkania bliskich. Dobra lokalizacja to taka, która ma dobrze rozwiniętą infrastrukturę (dostępność sklepów, przedszkoli, szkół, ośrodków zdrowia, terenów zielonych, komunikacji publicznej, parkingów itp.). Z reguły oznacza to lokalizację w pobliżu centrum. Zła lokalizacja może zupełnie wykluczyć zainteresowanie daną nieruchomością. Nabywcy zwracają uwagę na bliską odległość do głównych ciągów drogowych, kolejowych i hałas z tym związany oraz poczucie bezpieczeństwa.
- powierzchnia mieszkania,
Powodzeniem cieszą się mieszkania o mniejszych powierzchniach i przez to relatywnie niższych cenach. Najchętniej kupowane są lokale dwu pokojowe o metrażu do 50 m2. Lokale większe dłużej czekają na nabywcę.
- piętro,
Najchętniej kupowane są mieszkania usytuowane od pierwszej do trzeciej kondygnacji w budynkach czteropiętrowych. Parter jest mniej popularny i przez to tańszy z powodu większego hałasu, niższego poczucia bezpieczeństwa i zacienienia przez oknami rosną drzewa. Ponadto pod podłogą mieszkania na parterze najczęsciej znajduje się nieogrzewana piwnica, która może powodować wyziębianie lokalu. Ostatnie piętro jest łatwiej narażone na kradzież, zalanie przez nieszczelności dachu oraz wyziębienie spowodowane uciekaniem ciepła przez strop. W wysokich budynkach wielopiętrowych dodatkowo dochodzi kwestia ilości lokali mieszkalnych na piętrze oraz hałas spowodowany pracą windy. Cechy te częściowo mogą być rekompensowane widokiem oraz dostępem światła do mieszkania.
W nowym budownictwie o wyższym standardzie, można się spotkać z wykorzystaniem ostatniego piętra na przestronne apartamenty, czy penthouse’y (często dwupoziomowe), z dużymi tarasami, a lokalizacji na parterze, jako umożliwiającej wyłączne korzystanie z ogródka.
- rozkład pomieszczeń,
Jest to cecha lokalu, która wiąże się z jego funkcjonalnością. Powodzeniem cieszą się mieszkania o ustawnych pokojach w kształcie zbliżonym do kwadratu. Mniejsze powodzenie mają lokale o nietypowych kształtach. Nie można ich wtedy w pełni wykorzystać i trudniej je zaaranżować lub wiąże się to z dodatkowym kosztem. Najczęściej dokonywaną zmianą jest łączenie kuchni z jednym z pokoi. To rozwiązanie jest często stosowane w nowo wznoszonych budynkach, zarówno w mieszkaniach jednopokojowych jaki i większych.
- jasność mieszkania,
Wpływ na to ma wielkość powierzchni okien, ich ekspozycja względem stron świata, gęstość zabudowy otoczenia oraz piętro, na którym zlokalizowane jest mieszkanie. Bardziej popularne są mieszkania, których okna są większe i skierowane w kierunku południowym, zlokalizowane na wyższych piętrach, na osiedlach o większej przestrzeni pomiędzy sąsiadującymi blokami, ponieważ dociera do nich więcej światła dziennego.
- technologia, jakość użytych materiałów, architektura budynku,
Okres kupowania mieszkania na etapie tzw. „ dziury w ziemi” obecnie minął. Kupujący mogą wybierać w wielu ofertach zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Jakość wykonania wpływa na przyszły stan techniczny budynku i ewentualne usterki lub wady budynków, które mogą obniżyć wartość.
Na rynku pierwotnym można dokonać wyboru pomiędzy nieruchomościami z przedziału popularnego wykonanego z tradycyjnych materiałów, nieruchomościami o standardzie podwyższonym, aż po inwestycje o wysokim standardzie, przy których wykończeniu użyto kamienia naturalnego, drewna egzotycznego oraz zaawansowanych rozwiązań technicznych.
Na rynku wtórnym większą popularnością cieszą się lokale w budynkach dobrze zarządzanych, które przeszły w ostatnim czasie termomodernizację, wymianę stolarki okiennej oraz instalacji.
- dostępność miejsc parkingowych,
W przypadku nowych inwestycji najczęściej razem z lokalem można kupić również miejsce postojowe w garażu podziemnym lub wyznaczone przed budynkiem.
W mieszkaniach z drugiej ręki nabywcy zwracają uwagę na ilość ogólnodostępnych miejsc parkingowych.
- koszty eksploatacji,
Z uwagi na niższe koszty eksploatacji chętniej wybierane są przez nabywców mieszkania z dostępem ciepłej wody z sieci miejskiej (ogrzewanie i ciepła woda), niż ogrzewane gazem lub prądem.
- rok budowy,
Mieszkania w budynkach budowanych na początku XX wieku, mimo swego stanu technicznego, znajdują nabywcę. Najczęściej są wykonane z cegły, są ciepłe mają solidną konstrukcję i, o ile były dobrze utrzymane, ich stan techniczny jest dalej zadowalający. Poza tym mieszkania te są zwykle zlokalizowane bliżej centrum miasta, są funkcjonalne i mają swój klimat.
Budynki z lat 70-80 XX w. najczęściej budowane były w technologii „wielkiej płyty” lub „ramy H”. Pomimo upływu lat ich stan techniczny jest na ogół zadawalający. Z uwagi na cenę mieszkania te nadal znajdują nabywców. W najbliższej przyszłości ich wartość będzie jednak spadać, a nabywcami będą klienci z mniejszym budżetem na zakup nowego lokum.
Inwestycje z ostatniej dekady, wybudowane są w różnych technologiach, często konkurujących między sobą jakością, standardem wykonania, lokalizacją i ceną.
- tytuł prawny do gruntu pod budynkiem,
Z uwagi na gwałtowny wzrost opłat za użytkowanie wieczyste gruntów pod budynkami mieszkalnymi, nabywcy zaczynają już rozróżniać to prawo od prawa własności. Niepewność wysokości opłat i możliwość ich ciągłego wzrostu, skłania nabywców do poszukiwania lokali stojących w budynkach nie zlokalizowanych na gruntach gminy lub Skarbu Państwa.
